作者 | SuzanneLeow（行业分析师）共创当下，被困996或是种福气，却是这些地产圈拿地达人们分分钟具有丢饭碗的时代危机。Wind统计数据表明，2018年全年，A股房地产上市公司的高管辞职人员101位。据大数据及其他公开发表报导不几乎统计资料，2019年以来，多达40家房企高层经常出现变动。

目光脆弱的行业猎头眼中，大多数辞职高管都在行业内纵向流动，但这股涌动的潮水早已经常出现了变化。背后驱动是什么？什么背景人才有更大几率经常出现在商业地产高管名单中？为此，商业地产头条自由选择了11家在商业地产领域具备代表性的公司，全面辨别呈现出150位高管简历。内资企业：华润置地，龙湖地产，新城地产，大悦城,万科印力，万达商业港资企业：新鸿基地产，新世界发展，恒隆地产，九龙仓外资企业：新加坡凯德制图:商业地产头条数据解释：150位高管的简历皆来自公司年报、公司官网讲解、Wind数据库。

（考虑到实际情况，为维持统计资料口径的一致性，所界定的高管范畴以年报中透露的名单不尽相同，但不还包括监事会成员、独立国家董事成员。）150位高管背景大揭露 金融出了特分点150位高管的职业简历可分为三个阶段：第一个阶段为刚转入工作；第二个阶段为集团内晋升或以较高的管理层的身份转入集团；最后阶段皆为高管。数据来源：2018年度企业年报 制图：商业地产头条上图中明晰显现出高管们主要产地及职业流动轨迹：从意味著人数来看，金融涉及背景高管早已是占有第二大类别，而且他们的职业路径与房地产开发运营背景高管的不一致性，前者专心、欲浅，后者非常丰富，求全。来自房地产开发运营领域的人员沦为低管人数最多。

他们在自由选择这个职业路径前，遍及房地产企业涉及或不相关的各个细分领域，有可能的说明是：早期累积的非常丰富经验，对于后来晋升高管的实践中有相当大的提高起到。数据来源：2018年度企业年报 制图：商业地产头条第二大低管来源是，金融/投资+财务/会计学/审核。从流向图明晰显现出，他们的职业路径非常平稳，有可能的说明是，作为专业领域，不具备较高的从业门槛，并且必须长时间的累积；数据来源：2018年度企业年报 制图：商业地产头条必要穿越中层沦为高管的，皆为家族企业接班人，且皆为港资企业，他们中有人必要毕业即转入家族企业，也有人再行在投行、事务所、咨询公司工作磨练，后必要转入家族企业管理层。房企注目金融背景高管，为什么？房地产企业招揽更好的金融背景高管，最必要说明是：作为资本密集型行业，他们过于必须此类人才来处置各项与资本有关的简单事项。

一份来自2011-2013年沪、深两市197家房地产上市公司数据的现代科学研究指出，高管团队中政府或者银行从业背景所占到比例与企业债务融资结构于是以涉及。这也就意味著，高管的政府或者银行背景对于公司的债务融资特别是在是银行贷款方面具备较小优势。招揽金融背景高管，借由他们的科学知识、简历、资源，借此取得更加务实更加低成本的融资，是人事变动的核心逻辑。一方面，商业地产作为行业内的细分领域，在资金链方面呈现如下特征：报酬模式：出租举、轻资产等模式更加风行，不同于住宅地产的销售后较慢转往现金模式。

重复使用周期：商业地产资金溶解大，报酬周期长，不同于住宅地产的慢周转，如何提升流动性是核心问题。产品属性：商业地产本质上是长年收益的金融工具，住宅地产本质上是用来销售的商品。

商业地产的特征要求了，这个细分领域内的高管团队特征构成，有可能与整个行业有差异。另一方面，2014年开始，房地产市场萧条造成很多企业经常出现资金链脱落，债务债权人事件时有发生，面对融资困境。国家统计局数据表明，2003年全国房地产开发投资额为10106亿元，到2018年已快速增长120264亿元。

投资额的快速增长反映了行业的高速发展，也表明出有行业内企业极大的资金市场需求。数据来源：国家统计局 制图：商业地产头条如此背景之下，作为企业战略制订和实行的主要力量，上市公司高管的战略自由选择，不会对公司的经营状况和发展带给变化。

值得注意是，以上分析比较笼统，可实质上，在有所不同企业、有所不同发展阶段，高管金融背景需要充分发挥的效用亦不存在着相当大区别。学者武志勇、董立群融合Dickinson的分析模型，把上市房地产企业区分为成长期、成熟期、衰退期。企业生命周期有所不同阶段的现金流特征人组：制图：商业地产头条104家上市房企的面板数据分组重返结果显示：高管的金融背景与成熟期的企业经营绩效在10%的水平下明显于是以涉及，但与成长期及衰退期的企业经营绩效不明显涉及。

由此解释：有金融背景的高管虽可为企业获取便利融资渠道，但成长期及衰退期的企业权利现金流较较少，不易构成极大的偿还债务压力，因而对企业绩效的提高不明显。转入成熟期的企业，经营状况趋于稳定，权利现金流获得提高，债务能力提高，便捷的融资渠道可为企业的业务扩展获取充裕的资金，以构建企业经营绩效的提升。潮水涌动，下一个金融低管去哪里？可无论是静态分析，还是动态研究，房企这股金融高管浪潮早已涌动，且海潮声越来越将近，越来越大。

下一个金融低管去哪里？为此，商业地产头条以香港、新加坡为事例，想到这波潮水涌动方向。以下是商业地产头条对各个企业的现金流情况的辨别：内资企业港资、外资企业制图：商业地产头条（尤其解释：新世界发展2013-2017年均为+/-/+，2018年为-/-/+，为防止受到波动性影响，使用2013-2017年数据。）由此可见，内资企业仍正处于成长期，港资、外资企业(新加坡）早已发展到成熟期阶段，且它们之间的资产负债率大有有所不同。制图：商业地产头条（解释：散点的大小与总资产数量相匹配）内资企业的负债率广泛低于港资、外资企业，这很有可能是因为内地房地产企业融资渠道单一，过度倚赖银行贷款，资金来源稳定性较好。

另外，商业地产须要溶解的资金量可观，没强劲的资金助力，很难在商业地产领域有所成就，加之目前中国尚不成熟期的商业地产解散渠道，这又给企业设置了一道关卡，商业地产不成熟期的投融资渠道有可能是商业地产身体健康发展的仅次于障碍。互为较之下，处在成熟期的香港、新加坡负债率都偏高，且比较不应的金融背景高管占比也更高：内地14%，香港28%，新加坡55%。制图：商业地产头条如此显然，随着内地企业逐步踏入成熟期，它们的人才梯队中，金融背景低管占到比有可能也不会更高。

不受企业发展周期影响外，未来金融背景高管们去哪儿，还受到来自行业的外部变化驱动。从香港和美国的资本市场展现出来看，商业运营型的地产商早已替代周转销售型沦为市场的主流，存量运营将是地产商在住宅研发和人口红利消耗之后必定的转型方向。

目前商业地产（购物中心百货）领域的行业集中度大约为1.5%，大量陈旧物业集中于在部分大型企业手中，未来的统合者必须不具备极强的专业能力，同时融资门槛的提升造成资金向头部公司集中于。这解释，未来商业地产领域玩家会过于多，须要不具备很强的全产业链服务能力和产品设计定价能力，同时由于利润空间弹性严重不足，找寻错误定价资产的能力和前端资产普遍触角将显得至关重要。

因此，商业地产头条预测：随着市场集中度进一步提高，内地企业将转入成熟期，商业地产居多的企业将从传统的房地产企业转型为以物业运营为核心的资产管理公司。金融背景高管的比例将进一步提高。

强化传统融资渠道，银行业简历依然最重要。但内资企业无法长年倚赖银行贷款，必需融合多层次资本市场展开资本运作，熟知募投管弃各个核心环节。所以这些高管将大概率来自投行背景+国际化视野，与新加坡凯德趋同。

制图：商业地产头条同时，内地的高管也将更加年轻化。

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